צפה עכשיו בהרצאה: "חוזים המימד הפרקטי"
גישת הדין לגבי הסכמים היא כי הם נועדו בראש ובראשונה לקיום. לכן, בית המשפטיטה לרוב לפסוק באופן שיביא לאכיפת ההסכם ולא לביטולו, מתוך התפיסה שיש לכבד את רצון הצדדים בעת שכרתו את ההסכם ביניהם. ברם, לעיתים, ביטול חוזה הוא צעד בלתי נמנע, שנועד להגן על אחד הצדדים מנזק והפסד הנובעים מהפרת ההסכם ע"י הצד שכנגד. ביטול חוזה הנו סעד עצמאי בו כל אחד מהצדדים לחוזה יכול לנקוט, במצב בו הצד שכנגד הפר את החוזה, או בנסיבות של פגמים בכריתת ההסכם (כגון הטעיה, פעולה שלא בתום לב וכדומה)[1]. משבוטל הסכם, חייב המפר להשיב לנפגע את שקיבל על פיו ואם ההשבה בעין (כלומר, השבה חפצית) אינה אפשרית, ישיב המפר את שוויו של מה שקיבל על פי ההסכם. חובת ההשבה היא הדדית כמובן, ומכאן שגם על הנפגע להשיב למפר את שקיבל על פי ההסכם[2]. בחלק מהמקרים, הפרת הסכם כרוכה בפיצוי, שנועד לתמרץ את הצדדים להימנע מהפרת ההסכם.
לעיתים, צד להסכם העושה שימוש בזכות הביטול באופן חד צדדי, עשוי להסתכן בכך שייתפס כמפר ההסכם בעצמו. כך למשל, כאשר אחד הצדדים מבטל את ההסכם בטענה כי הצד שכנגד הפר את ההסכם, ולבסוף מתברר כי הביטול לא היה לגיטימי, הואיל ומעשי הצד שכנגד אינם עולים כדי הפרה המצדיקה את הביטול. במצב זה ימצא מבטל ההסכם כמפר בעצמו האחראי לביטול. מכאן, שיש להבחין בין הפרה יסודית[3] המצדיקה בדרך כלל ביטול חוזה באופן חד צדדי, להפרה שאינה יסודית[4], כלומר, הפרה מינורית באופן יחסי, שאין בהתרחשותה בלבד כדי להצדיק ביטול הסכם כאמור, ובהתרחשותה יש לנקוט צעדים נוספים בכדי שהביטול יעשה כדין.
הבחנה בין הפרה יסודית, לבין הפרה שאינה יסודית
הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו היה רואה אותה מראש וכן את תוצאותיה. בהתרחשותה, עומדת לנפגע הזכות לבטל את החוזה מיידית, או תוך זמן סביר מעת גילויה. על מנת שהפרה יסודית תחשב ככזו, יש לעגנה במפורש בהסכם, אולם ישנם מצבים בהם עשוי יהיה בית המשפט להסיק את קיומה מן הנסיבות. יצוין, כי בשל מגמת הדין להביא לאכיפת ההסכם ולהימנע מביטולו, מקרים אלו אינם שכיחים. הפרה יסודית מוסכמת לעומת זאת, תהווה עילה מחייבת לביטול ההסכם, ולפסיקת סעדים שנקבעו בין הצדדים, אם נקבעו. יצוין כי גם במצב בו סיכמו הצדדים ביניהן לגבי הפרה יסודית מוסכמת, ייתכן מצב בו בית המשפט לא יכבד תניה זו. מקרים אלו מתרחשים כאשר הצד הנפגע אינו מתנהל כפי כקבוע בהסכם, במצב בו הצד שכנגד ביצע הפרה. לדוגמא, במקרים בהם צד הפר את ההסכם הפרה יסודית, אולם הצד הנפגע נוקט בחוסר מעש ביחס להפרה, העשוי להיתפס כאילו ויתר על זכותו לסעדים בגין ההפרה[5].
הפרה שאינה יסודית לעומת זאת, מאפשרת ביטול חוזה על ידי הצד הנפגע, רק לאחר שנתן הנפגע למפר אפשרות לתקן את ההפרה ובכלל זה התראה הוגנת וכן משך זמן סביר לתקן את ההפרה. כלומר, בהתרחשות הפרה שאינה יסודית, הצד המפר אמנם פועל שלא על-פי ההסכם או במנוגד לו, אולם אין בהתרחשות הפרה זו כדי להסב נזק ממשי או פגיעה בצד השני, המצדיקה בהכרח את ביטול החוזה. זאת הואיל וההסכם, כפי שנכרת, עדיין ניתן להגשמה בהתאם לכוונות הצדדים ומטרותיהם, שהביאו לכריתת ההסכם מלכתחילה.
האם ניתן לבטל הסכם בהינתן שהופר הפרה שאינה יסודית?
באופן עקרוני, התשובה לכך היא חיובית, אולם יש לשים לב לדרישות ההלכה לגבי אופן ההתנהלות הראויה בהקשר זה. לאחרונה, בעניין ע"א 7021/12 שיכון דיירים בע"מ נ' ימיני, הפך בית המשפט העליון את החלטת בית המשפט המחוזי והורה על ביטול ההסכם בין הצדדים, בשל הפרה שאינה יסודית.
בפרשה זו המערערת הייתה חברה קבלנית (להלן: החברה), והמשיב היה בעליהם של אחוזי בעלות מסוימים בקרקע. בין הצדדים נכרת הסכם קומבינציה, לפיו יעביר בעל המקרקעין לחברה את חלקו בבעלות על הקרקע, והחברה תבנה עליה בנין רב קומות. בתמורה, תרשום החברה לטובת בעל המקרקעין דירת בת 4 חדרים בבנין. משנמצא פער בעלויות בין חלקו של בעל המקרקעין בהסכם, לבין תמורת החברה, הוסכם על ידי הצדדים כי בעל המקרקעין ישלם לחברה סכום כסף עבור גישור על הפער, בכמה תשלומים. נקבע כי התשלום הראשון ישולם עם קבלת אישורי הבניה מהרשויות. בהמשך הדרך ובעקבות שינויים בנסיבות, נדרש בעל המקרקעין לשלם לחברה סכום כסף נוסף, לגביו התעוררה מחלוקת בין הצדדים ונדונה ביניהם במשך כמה חודשים. בין לבין, מועד התשלום הראשון חלף. עם הזמן, בניית הבניין הגיעה כדי שלבים מתקדמים, אולם בעל המקרקעין עדיין לא קיים את חובתו לשלם את התשלום הראשון. לטענתו, נמנע מהתשלום נוכח הדיון במחלוקת בין הצדדים, במהלכו לא הועלתה כל טענה מצידה של החברה לגבי אי-התשלום. בתום הדיון במחלוקת, ולאחר שחלפו כ-8 חודשים ממועד התשלום שנקבע, מסרה החברה לבעל המקרקעין הודעה לפיה היא רואה בו כמפר הסכם הקומבינציה, וכן דרשה ממנו את התשלום הראשון לרבות ריבית פיגורים וזאת תוך שבועיים ימים, שאם לא כן, הסכם הקומבינציה יבוטל. משלא שילם בעל המקרקעין את חובו לחברה במהלך הזמן שהוקצה לו, נשלחה אליו הודעת ביטול ההסכם. לכן, בעל המקרקעין פנה לבית המשפט בטענה כי הואיל ולא נקבע בהסכם הקומבינציה כי איחור בתשלום יהווה הפרה יסודית, לחברה לא הייתה הזכות לבטלו. זאת ועוד, בעל המקרקעין טען כי הימנעותו מלשלם את חובו, נבעה מעצם המחלוקת ולכן היא לגיטימית. בית המשפט המחוזי אכן קיבל את טענות בעל המקרקעין, וקבע כי החברה ביטלה את החוזה שלא כדין ומכאן שיש לראות בה כמפרה.
בית המשפט העליון, לעומת זאת, הפך את החלטת בית המשפט המחוזי בקבעו כי בעל המקרקעין אינו יכול להיבנות מהסכסוך בין הצדדים כעניין המצדיק את הימנעותו מלשלם את חובו, הואיל והסכסוך בין הצדדים התמקד בשאלת התוספת לתשלום אותה היה צריך לשלם בעל המקרקעין, ואילו התשלום הראשון היה צריך להיעשות עוד בטרם הצדדים נקלעו למחלוקת ובלי קשר אליה. עוד נקבע כי בעל המקרקעין לא נקט בשום שלב, צעד אקטיבי כלשהו כדי לשלם את חובו, ולא הפגין רצון אמיתי לעשות כן בטרם הגיע מועד התשלום, ואף לא לאחריו. נקבע כי התנהגות בעל המקרקעין עולה כדי חוסר תום לב מצדו וזלזול בחובה לקיים את חובותיו על פי ההסכם. התוצאה יכולה הייתה להיות אחרת, לו היה דן עם החברה על חובת התשלום, פעולה אותה לא עשה ואף לא הראה כי בכוונתו לעשות. זאת ועוד, הגם שלא נקבע בין הצדדים כי איחור בתשלום יהווה הפרה יסודית, בחוק התרופות לא נשללה האפשרות לביטול הסכם, במקרה של הפרה שאינה יסודית. אלא שנקבע כי במקרה כזה, השימוש בזכות הביטול יותנה בכך שלמפר תינתן ארכה לקיום חיוביו, ואם החוזה לא יקוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, או אז יהיה רשאי הנפגע לבטל את הסכם הקומבינציה. לכן, משנקבע כי בעל המקרקעין הפר את החוזה, לחברה קמה זכות הביטול כדין. מכאן עולה השאלה, האם אופן ביטול ההסכם על ידי החברה בוצע כדין?
בית המשפט מצא, כי הגם שהחברה התריעה את בעל המקרקעין כעבור כ-8 חודשים מעת שהפר את החוזה, לגבי הפרתו, אין במשך זמן זה כדי לאיין את זכותה לביטול, שכן אם ההפרה עומדת בעינה בזמן שבו מבקש הנפגע לבטל את החוזה, אין כל צידוק להעשיר את המפר על חשבון הנפגע. בכוחו של הנפגע לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק למפר ארכה סבירה לקיימו ומבטל ההסכם תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. פעולתה נמצאה סבירה הואיל והיא פנתה לבעל המקרקעין כראוי ונתנה לו אפשרות סבירה ומעשית לתקן את ההפרה. נקבע כי משך הזמן שניתן לבעל המקרקעין, כשבועיים ימים, לתקן את הפרתו ולשלם לחברה מהווה כארכה מספקת לתשלום חיוביו, ומשלא עשה כן, ביטול הסכם הקומבינציה על-ידי החברה נעשה כדין, וזאת למרות שהפרת בעל המקרקעין לא היוותה הפרה יסודית. בית המשפט פסק כי על הצדדים יהיה לבצע השבה הדדית ונמנע מלחייב את בעל המקרקעין בפיצויים לחברה עבור הפרתו את ההסכם בקבעו כי אף אם היה מקום לקבוע שהפרת ההסכם על-ידי בעל המקרקעין עלתה בתחילה כדי הפרה יסודית, הרי שהחברה בהתנהגותה הפכה את ההפרה לכזו שאינה יסודית, ומשכך אינה מקימה לה זכות לקבלת הפיצוי המוסכם.
ביטול חוזה - סיכום הדברים
בפרשת שיכון דיירים נ' ימיני זו נוכחנו לדעת כי ניתן לבטל הסכם עקב הפרתו גם במקרה של הפרה שאינה יסודית, וזאת בכפוף להתנהלות נכונה ובתום-לב ע"י מתן ארכה לצד שכנגד לקיום ההסכם ומתוך רצון כן להביא להגשמת ההסכם. דרך המלך לקיום ומימוש זכות הביטול היא קביעת הצדדים ביניהם, עוד בשלב הכריתה ובהתחשב במטרות הצדדים בהתקשרות בהסכם, מה יחשב מבחינתם כהפרה יסודית. כך ימנעו מעצמם סיבוכים משפטיים לא רצויים ויגנו על עצמם מפני הסיכון להיתפס כמפרי ההסכם מקום שהצד שכנגד הפר את החוזה בעצמו.
כאשר צד פועל לביטול הסכם כתוצאה מהפרה של הצד שכנגד, שלא הוגדרה כהפרה יסודית, עליו לשים לב לשלוש נקודות חשובות; האחת, היא שהפרה שבוצעה הינה כזו מצדיקה את ביטולו של ההסכם, על מנת שביטול ההסכם על-ידו לא ייתפס על ידי בית-המשפט כנסיון חסר תום לב להתחמקות מעמידה בהסכם. לדוגמא, לא כל איחור בתשלום יהווה הפרה המצדיקה את ביטולו של ההסכם. ישנם פעמים שהתעקשות על תנאי פורמאלי תיחשב כעמידה על זכות שלא בתום לב; הנקודה השנייה היא שביטול הסכם בגין הפרה שלא נקבעה כיסודית, ככלל, מחייב מתן אפשרות מעשית למפר לתקן את ההפרה שבוצעה ובכלל זה התרעה הוגנת ומשך זמן סביר לתיקון ההפרה; הנקודה השלישית היא, כי בכל התנהלות של הצדדים להסכם, בין אם בקיומו ובין אם בביטולו, יש לפעול תמיד בתום-לב, מתוך כוונה אמיתית לקיים את ההסכם.
