צפה עכשיו בהרצאה: "האם ניתן לתבוע מארגני קבוצת רכישה ? עו"ד משה כאהן"
חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע כי עסקה[1] במקרקעין (מכירה, רכישה, השכרה ושכירות של נכס מקרקעין ואף שיעבודו) טעונה רישום ומסתיימת רק עם רישומה במרשם המקרקעין ("טאבו"). כלומר, במכר דירה, למשל, מבחינה משפטית טהורה, הבעלות בדירה לא תעבור לידי הרוכש, כל עוד לא נרשמה ההעברה בטאבו. יש לציין כי שכירות קצרה[2] מהווה חריג לכלל זה ובעניינה מסתיימת העסקה עם תפיסת החזקה בנכס.
בתקופה שבין כריתת החוזה לבין השלמת העסקה, מקבל ההתחייבות בנכס (הרוכש, למשל) מחזיק ב"התחייבות לעסקה במקרקעין" בלבד. לעיתים, מתעוררים מצבים בהם בעלים של נכס מקרקעין, מבצעים בנכס שבבעלותם עסקאות סותרות. מצד אחד, מתחייבים למכור את הנכס לפלוני ולאחר מכן, בטרם נרשמה העסקה הראשונה בטאבו, חותם הסכם למכירת הנכס עם אדם אחר, בר המהווה סתירה לעונה הראשונה.[3] במקרים אלו עולה השאלה מי מבין מקבלי ההתחייבות זכאי לקבל את נכס המקרקעין, הרוכש הראשון או הרוכש השני?
אף אם נדמה על-פניו כי מדובר במצב פשוט אשר יחול בו הכלל הבסיסי ש"כל הקודם זוכה", הלכה למעשה, במקרים רבים המציאות מורכבת וסבוכה ביותר.
כך, למשל, קשה להצדיק את כלל "כל הקודם זוכה" במקרה בו הרוכש הראשון לא רשם את העסקה בלשכת רישום המקרקעין ולא תפס חזקה בנכס במשך מספר שנים,הרוכש השני לא ידע כלל על קיומו, השלים את העסקה ברישום ואף התגורר בנכס זמן רב.
על-מנת למנוע מצבים אלו, לפחות באופן חלקי, קובע חוק המקרקעין את ההסדר של רישום הערת אזהרה. כל מי שניתנה לו התחייבות לעסקה בנכס מקרקעין מאת בעל המקרקעין וכן בעל המקרקעין, רשאים לרשום בטאבו (בהליך הקצר מהליך רישום העברת הבעלות) הערת אזהרה על הנכס. בעת שצד שלישי המבקש לרכוש את הנכס בשלב מאוחר יותר יגיע לטאבו לבדוק את רישומי הנכס הוא יתקל בהערת האזהרה שרשם בעל התחייבות הראשון וידע כי הובטח לאחר. על פי החוק, רשם המקרקעין לא יבצע שינויים ברישומיו של נכס בניגוד להוראותיה של הערת אזהרה. מהו אם כן הדין באותן התנגשויות בין עסקאות סותרות?
תרחיש א': לשני בעלי-ההתחייבות (המוקדם והמאוחר) יש התחייבות חוזית בלבד ושניהם לא רשמו הערת אזהרה- על-מנת לספק וודאות ויציבות בשוק המקרקעין, חוק המקרקעין קובע כלל ברור לפיו בעל ההתחייבות המוקדמת בזמן גובר (כל הקודם זוכה). בבתי-המשפט התעוררה השאלה האם יש להתחשב בשיקולים נוספים בנידון, כגון מצבם הכלכלי של הקונים (ולהעדיף למשל קונה מאוחר עני ובודד שזו דירתו היחידה על פני קונה מוקדם עשיר שקנה את הנכס לצורכי השקעה). ביהמ"ש דחה מכל וכל גישה זו ופסק שאין מקומם של שיקולים חיצוניים אלו בדיני העסקאות הסותרות.[4]
תרחיש ב': בעלת ההתחייבות המוקדם השלים את העסקה או לחילופין רשם הערת אזהרה בנכס ולבעל ההתחייבות השני ישנה התחייבות חוזית בלבד- במידה ונרשמה ההעברה הבעלות בנכס היא של הקונה הראשון ובעליו המקורי כלל לא יכול היה לעשות בו את העסקה הנוספת (המאוחרת). על-כן, מובן שהיא בטלה. כמו-כן, גם כאשר עסקינן בעסקאות שלגביהן לא ניתן לרשום העברת בעלות כמו, למשל, שכירות (ארוכה או קצרה), מרגע שהושלמה העסקה ע"י תפיסת החזקה) לראשון בזמן ישנה זכות קניינית בנכס ואין ביכולתו של בעל הנכס לבצע בו עסקאות מנוגדות.
זאת ועוד, גם במידה והעסקה לא הושלמה, אך נרשמה הערת אזהרה על הנכס, כאמור, רשם המקרקעין לא יאפשר לרשום עסקאות המנוגדות לה. על-כן, גם במצב דברים זה הקונה הראשון יגבר.[5]
תרחיש ג': לקונה המוקדם התחייבות חוזית ואילו הקונה המאוחר השלים את העסקה ברישום בטאבו- חוק המקרקעין קובע כי בעל עסקה מאוחרת שהשלים את העסקה בתום-לב ובתמורה גובר על בעל התחייבות מוקדמת. על פי פסיקת בתי-המשפט אין אף צורך שהקונה המאוחר שילם את מלוא התמורה כנגד הנכס, אלא די בכך ששילם את שהוסכם בחוזה הרכישה רשם את העיסקה וביצע פעולות הסתמכות מצדו (עבר להתגורר בנכס, מכר את דירתו הקודמת/יצא מהסכם השכירות וכו'). מבחינת דרישת תום-הלב הציפייה של בתי המשפט היא שהקונה המאוחר יקיים בדיקות סבירות בנכס (יבקר בו פיזית, יבדוק את רישומיו במרשם המקרקעין וכו') ובמידה ויתעורר חשד לקיומו של בעל התחייבות קודם לא יפעל בחוסר הגינות ולא "יעצום את עיניו".
תרחיש ד': לבעל ההתחייבות המוקדם התחייבות חוזית בלבד ואילו בעל ההתחייבות המאוחר רשם הערת אזהרה- הרוכש המאוחר מבניהם טרם השלים את עסקתו ברישום בתום-לב ובתמורה ועל-כן הראשון בזמן גובר. על-מנת למנוע מהקונה המאוחר להשלים את עסקתו ברישום, מומלץ מאד לקונה המוקדם לא להסתפק בהודעה על זכותו, אלא לרשום הערת אזהרה גם לטובתו[6] (לצד פניה לבית-המשפט בבקשה שיורה על הסרת הערת האזהרה של השני).
במשך השנים הפכה הערת האזהרה מאמצעי בו רשאים בעלי-התחייבויות במקרקעין להשתמש כדי להגן על זכותם לנדבך יסודי ואף הכרחי בכל עסקת מקרקעין. לפתחו של בית-המשפט הגיעו מקרים בהם בעל התחייבות ראשון לא רשם הערת אזהרה במשך שנים רבות ולא תפס את הנכס. צד שני שהגיע בשלב מאוחר יותר עשה את כל המאמצים הסבירים לוודא כי הנכס פנוי ורק לאחר שנקשר בהסכם צץ לו בעל ההתחייבות הראשון. על-כן, קבע בית-המשפט כי במקרים בהם לא רשם בעל ההתחייבות הראשון הערת אזהרה במשך תקופה ארוכה, העולה על משך זמן סביר, העיסקה שביצע הרוכש השני המאוחר בזמן, עשויה לגבור על העסקה הראשונה. במשך השנים הלך צמצמו בתי-המשפט את ההגדרה ל"זמן הסביר" בו נדרש לרשום הערת אזהרה, עד כדי שנה אחת ולעיתים אף פחות מכך. מאידך, יש לציין כי ישנם מספר תנאים כי בהתקיים אחד מהם רשאי בעל ההתחייבות המוקדם שלא לרשום הערת האזהרה. בין אלו ניתן למנות מקרים בהם תפס בעל ההתחייבות המוקדם הנכס בפועל, בעל ההתחייבות המאוחר ידע על קיומו או בכלל לא בדק את מרשם המקרקעין, המוכר אסר על המוקדם (בחוזה) לרשום הערת אזהרה וכו'. המכנה המשותף לכל מקרים אלו הוא שלא ניתן לומר בהם כי בעל ההתחייבות הראשון התרשל וגרם בכך נזק לבעל התחייבות שני שעשה כל שביכולתו לוודא כי הנכס פנוי.
[3] בעל המקרקעין לאו דווקא פועל מכוונה רעה. לעיתים ישנן מחלוקות בין הקונה המוקדם והמוכר וזה האחרון משוכנע כי לא נכרת ביניהם הסכם ומוכר לצד ג' במחיר גבוה יותר. בדיעבד בית-המשפט פוסק כי ההסכם של המוכר עם הקונה הראשון דווקא כן הסתיים ותקף.
