קרקע חקלאית - מקסום מחיר קרקע חקלאית בעת מכירה

 (פורסם ב"דה מרקר")  

בשנים האחרונות מורגשת  " בהלה לקרקעות " באזור מרכז הארץ. כידוע, בשנים 2004-2005 הובילו יהודים מצרפת ביקוש מוגבר לנדל"ן בארץ. באותם שנים נרכשו ע"י תושבי החוץ, דירות וקרקעות בעיקר באזורי קו החוף. מאז, התפשטה תופעה זו ואנו עדים בעת האחרונה  למצב לפיו כל קרקע אשר מצויה באזורי הביקוש, בעיקר במרכז הארץ, מעוררת עניין רב ואף ביקוש בקרב יזמים, משקיעים ומתווכים וזאת בין אם הופשרה לבנייה ובין אם לאו.

עד כדי כך התפתחה התופעה, שסוחרים זריזים ומתווכים החלו לנקוט בשיטות מתוחכמות לאיתור בעלי קרקעות בדרך לא דרך. כידוע, ברישומי לשכת רישום המקרקעין ( הטאבו) רשום שם הבעלים ומספר תעודת הזהות שלו בלבד. (כאשר מדובר בתושב חוץ, ירשם מספר הדרכון). למרות זאת, במקרים רבים מצליחים סוחרים ומתווכים להתקשר ישירות לבעלים הרשומים של מגרשים ולפנות אליהם בהצעות לרכישת הקרקע שבבעלותם.

במקרים רבים, מדובר בקרקעות שטרם הופשרו לבנייה ועדיין אין כל תוכנית הפשרה לגביהם, אלא שהם מצויים באזורים הגובלים או הקרובים לאזורים שבהם כבר הופשרו קרקעות.

בעלי המקרקעין, המחזיקים בהם שנים רבות או אפילו ירשו אותם, אינם מודעים תמיד לשווי הריאלי של המקרקעין שבבעלותם, שכן השווי מושפע לעיתים קרובות מקרבת המגרש לאזורים שבהם כבר הופשרו קרקעות לבנייה או מהיותה של תוכנית להפשרת קרקעות בתהליך תכנוני. יתרה מכך, עקב השינויים לאורך השנים בחוקי מיסוי המקרקעין, המוכרים הפוטנציאלים אינם יודעים תמיד את היקף המיסוי שבו יחויבו בעת מכירת הקרקע שבבעלותם וכתוצאה מכך את שיעור הסכום שיוותר בכיסם "נטו" לאחר המכירה.

במקרים כאלו, עלולים בעלי קרקעות להתפתות לעיתים למכירת הקרקע למציע שפנה אליהם, במחיר שנראה על פניו גבוה בצורה מפתיעה בהתייחס למשל לקרקע אשר יעודה הינו לעיבוד חקלאי ולא לבנייה. ברם, בדיעבד, עלולים אותם בעלים- מוכרים לגלות, כי המחיר שקבלו היה נמוך משמעותית משוויו הריאלי העדכני של הנכס וזאת עקב התפתחויות תיכנוניות חדשות שלא היו בידיעתם בעת המכירה (ואולי היו בידיעת הקונים) ואשר העלו את מחיר השוק של הנכס. בנוסף, מכירת נכס מקרקעין ללא בדיקה מקדימה מעמיקה של שיעורי המיסוי החלים על עסקת המכירה, עלולה להעמיד את המוכרים בפני שוקת שבורה עת יסתבר להם כי סך התמורה "נטו" שיוותר בידם לאחר המכירה נמוך הרבה יותר מכפי ששיערו.

לאור זאת מומלץ מאד לבעלי קרקעות, שלא להיחפז לקבל החלטה במקרים כאלו ולא להתפתות ולנהל מיד מו"מ לצורך חתימת הסכם  דווקא עם המציע הראשון שפנה אליהם.  יש להניח כי אם הקרקע מעוררת עניין אצל מציע אחד, היא יכולה לעניין  מציעים פוטנציאלים נוספים . מוצע אפוא לבעלי קרקעות במקרים כאלו, לפעול בשלושה שלבים:


שלב א'-קבלת מידע עדכני לגבי שווי הנכס    יש להזמין חוות דעת משמאי שמאי מקרקעין. יש לדרוש מהשמאי לפרט בחוות הדעת לא רק את שוויו העדכני של הנכס בעסקה ממוכר ברצון לקונה מרצון, אלא גם את הסטטוס התיכנוני העדכני ביותר  ביחס לנכס והשפעתו על מחיר השוק של הנכס, השוואת מחירים שנקבעו בעסקאות דומות שנעשו לאחרונה  באזור שבו נמצא הנכס ופרטי אותן עסקאות וכן  את הערכת סכומי ההיטלים  (בעיקר היטל השבחה) אשר יחולו בעת המכירה, כתוצאה מהחלת תב"ע  או תוכניות אחרות המשביחות את המקרקעין.

שלב ב'-בדיקת היקף החבות במיסוי  יש לבדוק מראש בעזרת איש מקצוע את כלל היבטי המיסוי הנובעים ממכירת הנכס, לרבות החבויות למס שבח. כך יוכל המוכר להעריך מהו היקף  המיסוי שיחול על מימוש זכויותיו בקרקע ומה השיעור "נטו" מתקבולי המכירה שיוותר בידיו .


שלב ג' - פרסום הזמנה להציע הצעות 
לאחר שנתקבל כל המידע הרלבנטי ביחס לשווי הנכס ולהיקף המיסוי הצפוי, מוצע לפרסם מודעה לקבלת הצעות  לרכישת הנכס. לכל מציע פוטנציאלי תימסר חוברת ובה מידע בסיסי על הנכס, תנאי הגשת ההצעה וכן נוסח הסכם ההתקשרות אשר עליו יידרש לחתום הרוכש שעימו יבחרו הבעלים להתקשר בעסקה ככל שיחליטו לעשות כן.

היתרונות לפעולה בדרך זו ברורים: הגדלת  כמות המציעים הפוטנציאלים, האפשרות לעריכת התמחרות בין המציעים השונים, צמצום משך התנהלות המו"מ לאור העובדה שתנאי העסקה נקבעים מראש ע"י המוכרים והחשוב מכל, האפשרות לקבל את ההצעה הטובה ביותר מבחינת בעלי הקרקע - המוכרים ובכך למקסם את מחיר המכירה.

21.12.07

________________________________________________________________________________________________________
עו"ד משה כאהן הינו מומחה למשפט עסקי ובעלים של משרד עורכי דין בתל אביב העוסק בתחומי המשפט המסחרי-עסקי ונדל"ן.
www.This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.